Na Bali nekupujete pozemok. Kupujete právo nehnuteľnosť dlhodobo užívať, prenajímať a predať — a práve toto právo, leasehold, je základom každej investície cudzinca do balijskej vily. Kto mu rozumie, vie posúdiť ponuku. Kto nie, buď odíde zbytočne, alebo podpíše niečo, čomu nerozumie.
Freehold a leasehold: dva rôzne tituly
Indonézske právo rozlišuje niekoľko foriem vzťahu k nehnuteľnosti. Pre investora sú podstatné dve.
Freehold (hak milik) je plné vlastníctvo pôdy a zo zákona patrí len indonézskym občanom. Konštrukcie, pri ktorých pôdu formálne „vlastní“ miestny nominee, nie sú bezpečné — indonézske súdy ich opakovane vyhlasujú za neplatné. Ponuku „freehold pre cudzinca“ preto berte ako varovný signál.
Leasehold (hak sewa) je dlhodobé nájomné právo k pozemku a stavbe, zapísané u notára, prevoditeľné a dedičné. Kupujete právo nehnuteľnosť užívať, prenajímať ďalej a predať na vopred dohodnuté obdobie. Nie je to nájom bytu na dobu určitú; je to majetkové právo, s ktorým sa obchoduje.
Na ako dlho
Dĺžka leaseholdu je vždy vecou konkrétnej zmluvy. Na Bali sa bežne stretnete s obdobím 25 až 35 rokov, s opciou predĺženia alebo bez nej. Pri Vile Seseh je leasehold dohodnutý do 30. novembra 2052 s predĺžením o ďalších 30 rokov. Tieto parametre platia pre tento projekt — pri inej vile môžu byť iné, a preto ich pri každej ponuke uvádzame samostatne.
Investičná matematika je jednoduchá: pri modelovanom ročnom výnose 15–18 % sa vstupná investícia vracia v priebehu šiestich až siedmich rokov a leasehold potom beží ďalej. Čím bližšie ku koncu obdobia, tým nižšia je hodnota zostávajúceho práva — preto záleží na predĺžení.
Predĺženie: dohodnuté dnes, nie o tridsať rokov
Opcia predĺženia má zmysel len vtedy, ak je jej cena a postup dohodnutý už v pôvodnej zmluve. Formulácia „dohodneme sa v čase predĺženia“ znamená, že o cene rozhodne vtedajší vlastník pôdy. Pri našich projektoch žiadame, aby bola opcia predĺženia, jej cena alebo spôsob výpočtu a lehota na uplatnenie súčasťou notárskeho zápisu.
Čo preveriť pred podpisom
- List vlastníctva pozemku. Prenajímateľ musí byť skutočný vlastník s čistým titulom, bez tiarch a sporov.
- Stavebné povolenie (PBG, predtým IMB). Vila postavená bez povolenia alebo v rozpore s ním je riziko, ktoré žiadny výnos nevyváži.
- Zonácia. Pozemok musí ležať v zóne, kde je krátkodobý prenájom povolený. Na Bali existujú oblasti, kde turistické ubytovanie legálne nie je.
- Notársky zápis (PPAT). Zmluvu pripravuje a overuje licencovaný notár, nie realitný maklér.
- Podnájom. Zmluva musí výslovne povoľovať prenájom tretím osobám, inak je investičný zámer ohrozený.
Pri vilách v našej ponuke tento proces zabezpečuje právny tím na Bali a výsledok previerky dostáva investor pred podpisom. Ako vyberáme a preverujeme nehnuteľnosti, opisujeme v samostatnom článku.
Ako je to pri podiele na vile
Pri čiastkovej investícii leasehold nedržíte priamo vy. Drží ho indonézska spoločnosť skupiny AMANI (PT PMA), ktorá je zmluvnou stranou leaseholdu a prevádzkovateľom vily. Vy máte zmluvný podiel na vile a na výnose z jej prenájmu — s rovnakou právnou previerkou v pozadí. Pre vás to znamená, že neriešite indonézsky notársky proces, daňové registrácie ani prevádzkové licencie; tieto veci sú na strane spoločnosti.
Podiel na vile, leasehold a podiel v spoločnosti AMANI Invest sú tri rôzne veci. Investor do vily má podiel na konkrétnej nehnuteľnosti a jej výnose, nie podiel v spoločnosti.
Čo sa stane na konci leaseholdu
Ak sa opcia predĺženia uplatní, právo pokračuje za dohodnutých podmienok. Ak nie, nehnuteľnosť sa vracia vlastníkovi pôdy. Preto pri investičnom rozhodnutí počítajte s troma vecami: so zostávajúcou dobou, s podmienkami predĺženia a s tým, že hodnota leaseholdu, s ktorou sa obchoduje, túto dobu odráža.
Ďalšie kroky
Ak chcete vidieť, ako leasehold vyzerá v praxi, pozrite si podmienky Vily Seseh: dobu trvania, predĺženie a štruktúru držby nájdete priamo pri ponuke. Pri osobnej projekcii vám ukážeme aj konzervatívny scenár výnosu.
