Cena nehnuteľnosti nemusí byť suma, ktorú do nej potrebujete investovať. Pri čiastkovom investovaní sa na jednej konkrétnej nehnuteľnosti podieľa viacero investorov, každý sumou, ktorú si zvolí. Nehnuteľnosť sa prenajíma, o prevádzku sa stará správca a výsledok sa rozdelí podľa podielov. V tomto článku prejdeme celý mechanizmus na príklade vily, ktorú máme dnes v ponuke.
Jednoduchý príklad spoločného financovania
Vila Seseh na Bali má hodnotu 335 000 €. Namiesto jedného kupca ju financuje skupina investorov. Kto vloží 20 000 €, získa podiel 5,97 % — teda necelých šesť percent z vily a z toho, čo vila zarobí. Kto vloží 50 000 €, má 14,93 %. Pri 100 000 € je to 29,85 %. Typicky sa na jednej vile podieľa päť až desať investorov.
Podiel nie je abstraktný kus fondu. Ide o konkrétnu vilu s adresou, pôdorysom, fotografiami a kalendárom rezervácií, ktorý môžete sledovať.
Čo konkrétne získavate
- Zmluvný podiel na vile a na výnose z jej prenájmu. Výška podielu zodpovedá vašej investícii voči hodnote vily. Práva k nehnuteľnosti (na Bali leasehold) drží indonézska spoločnosť skupiny AMANI (PT PMA); váš podiel a jeho podmienky sú zapísané v zmluve v slovenčine.
- Mesačný report a výplatu v EUR. Po uzavretí mesiaca dostanete prehľad tržieb, obsadenosti, nákladov a sumy, ktorá pripadá na váš podiel. Výplata ide na váš IBAN.
- Bezplatné noci vo vile. Pri investícii 20 000 € sú to dve noci ročne, pri vyššej sume proporčne viac. Na ďalšie pobyty máte zľavu 25 % z ceny noci, keď je vila voľná.
- Možnosť podiel predať. Podiel je možné predať ďalšiemu investorovi alebo ponúknuť späť AMANI; podmienky vrátane predkupného práva upravuje zmluva.
Kto sa o vilu stará
Vy neriešite žiadnu prevádzku. Náš tím na Bali zabezpečuje prenájom cez rezervačné platformy aj priamo, cenotvorbu, komunikáciu s hosťami, upratovanie, údržbu bazéna a záhrady, platby za energie a reporting. Investor sa stretáva s vilou v troch momentoch: pri podpise zmluvy, pri mesačnom reporte a pri vlastnom pobyte. Podrobnejšie o správe píšeme v článku čo zabezpečuje správca.
Ako sa rozdeľuje výsledok
Postup je rovnaký každý mesiac a dá sa overiť v reporte:
- Hrubé tržby z prenájmu — cena noci × počet obsadených nocí.
- Mínus správa — odmena správcu 18 % z hrubých tržieb.
- Mínus prevádzkové náklady — energie, upratovanie, spotrebný materiál, drobná údržba, v modeli približne 7 %.
- Mínus rezerva na opravy — 4 % z tržieb do vopred dohodnutého stropu; po jeho naplnení sa rezerva prestane tvoriť.
- Čistý výsledok vily sa rozdelí medzi investorov podľa podielov.
| Modelový rok — Vila Seseh, obsadenosť 75 % | Suma |
|---|---|
| Cena noci 290 € × 274 obsadených nocí | 79 460 € |
| Správa a prevádzka (25 %) | − 19 865 € |
| Čistý výsledok vily | 59 595 € |
| Podiel investora 5,97 % (investícia 20 000 €) | ≈ 3 558 € ročne, ≈ 296 € mesačne |
Ide o modelový prepočet pred zdanením na strane investora. Skutočný výsledok závisí od obsadenosti, ceny noci a nákladov v danom mesiaci; v konzervatívnom scenári pri 65 % obsadenosti vychádza ročný výnos okolo 15 %, pri 85 % okolo 20 %. Čo presne ovplyvňuje sumu, ktorá vám zostane, rozoberáme v článku o výnose z prenájmu.
Čo platíte a čo nie
Platíte investovanú sumu. Odmena správcu, prevádzkové náklady a rezerva sa hradia z tržieb vily, nie z vašich ďalších platieb. Ak by vila v niektorom mesiaci zarobila menej, ako sú jej náklady, rieši sa to z rezervy — práve preto sa tvorí. Investíciu neodporúčame z peňazí, ktoré budete potrebovať v najbližšom roku.
Pre koho to dáva zmysel
Pre investora, ktorý chce príjem z nehnuteľnosti bez toho, aby ju musel celú kúpiť a sám prevádzkovať; ktorý chce vidieť konkrétnu nehnuteľnosť a nie anonymné portfólio; a ktorý počíta s tým, že výnos z prenájmu kolíše podľa sezóny a trhu. Nie je to riešenie pre toho, kto hľadá garantovaný výnos alebo potrebuje peniaze kedykoľvek stiahnuť.
Ako postupovať
Vyberiete si príležitosť a sumu, nezáväzne rezervujete podiel a do 24 hodín dostanete podklady. Nasleduje krátky hovor, zmluva, overenie totožnosti a prevod investície. Od prvého mesiaca prevádzky dostávate report. Celý postup je rovnaký pri každej nehnuteľnosti, ktorú ponúkame.
