Hrubé tržby vily nie sú to, čo dostanete. Medzi cenou noci a výplatou na váš účet stojí päť čísel, a každé z nich sa dá sledovať. Keď im rozumiete, viete posúdiť každú ponuku — našu aj cudziu — a viete, na čo sa pýtať, keď príde report. Čísla v článku vychádzajú z modelu Vily Seseh (hodnota 335 000 €); pri inom projekte budú iné.
1. Cena noci
Priemerná cena za noc (v branži ADR) je to, čo hosť zaplatí za jednu noc po zľavách. Určuje ju lokalita, kvalita vily, sezóna a cenotvorba správcu. Pri Vile Seseh — dve spálne, súkromný bazén, 70 m od pláže — počítame v modeli s 290 € za noc, čo je spodný stred pásma 270–350 €, s ktorým pracuje brožúra vily. Vysoká sezóna (júl, august, december) je nad priemerom, nízka pod ním; preto má zmysel pozerať sa na ročný priemer, nie na jeden mesiac.
2. Obsadenosť
Obsadenosť je podiel nocí v roku, keď je vila prenajatá. Je to číslo, ktoré najviac hýbe výsledkom a ktoré sa najťažšie sľubuje. V modeli preto používame tri scenáre: 65 % (konzervatívny), 75 % (realistický cieľ) a 85 % (optimistický). Hranicu 15 % ročného výnosu dosahuje model Vily Seseh pri obsadenosti okolo 65–70 %.
3. Správa
Odmena správcu je 18 % z hrubých tržieb. Za to tím na Bali zabezpečuje prenájom, cenotvorbu, komunikáciu s hosťami, dohľad nad upratovaním a údržbou, platby a reporting. Správa sa platí percentom, nie fixne — keď vila zarába menej, platí sa menej.
4. Prevádzkové náklady
Energie, voda, internet, upratovanie po hosťoch, prádlo, spotrebný materiál, bazénová chémia, záhrada, drobné opravy. V modeli ich počítame približne na 7 % z tržieb; v reporte ich uvidíte ako konkrétne položky. Rastú s obsadenosťou — plná vila spotrebuje viac než prázdna — preto ich uvádzame percentom a nie jednou sumou.
5. Rezerva
Z tržieb sa tvorí rezerva na väčšie opravy (4 % do dohodnutého stropu). Keď je strop naplnený, rezerva sa prestane tvoriť a výsledok investora sa o túto položku zvýši. Rezerva je dôvod, prečo pri podiele neprichádzajú jednorazové výzvy na doplatok pri výmene klimatizácie alebo čerpadla.
Tri scenáre na jednom modeli
| Vila Seseh, cena noci 290 € | 65 % | 75 % | 85 % |
|---|---|---|---|
| Obsadené noci za rok | 237 | 274 | 310 |
| Hrubé tržby | 68 730 € | 79 460 € | 89 900 € |
| Správa a prevádzka (25 %) | − 17 183 € | − 19 865 € | − 22 475 € |
| Čistý výsledok vily | 51 548 € | 59 595 € | 67 425 € |
| Ročný výnos voči hodnote 335 000 € | ≈ 15,4 % | ≈ 17,8 % | ≈ 20,1 % |
| Investor s 20 000 € (5,97 %) — ročne | ≈ 3 077 € | ≈ 3 558 € | ≈ 4 025 € |
Všetky sumy sú modelové a pred zdanením na strane investora. Očakávaný ročný výnos 15–18 % uvádzame pri vybraných projektoch na Bali; výpočet vychádza z predpokladanej obsadenosti, ceny prenájmu a nákladov konkrétneho projektu a skutočný výsledok sa môže líšiť. Na plánované destinácie v Európe a Dubaji sa tieto čísla nevzťahujú.
Čo výsledok zhoršuje a čo zlepšuje
- Sezónnosť. Bali má silné leto a december, slabší február a marec. Ročný priemer tieto výkyvy vyrovnáva, mesačný report nie.
- Kurz. Hostia platia v IDR aj v EUR; výplata je v EUR. Kurzové pohyby sa prejavia na výsledku v oboch smeroch.
- Hodnotenia. Vila s vysokým hodnotením drží cenu noci aj v nízkej sezóne. Preto správca investuje do kvality pobytu, nie len do obsadenosti.
- Mimoriadne situácie. Cestovné obmedzenia alebo prírodné udalosti vedia obsadenosť znížiť na mesiace. S týmto rizikom treba pri každej investícii do prenájmu počítať.
Ako s tým pracovať
Pri každej ponuke si vyžiadajte tri veci: cenu noci, s ktorou model počíta, obsadenosť v konzervatívnom scenári a rozpis nákladov, ktoré sa odpočítavajú pred rozdelením. Ak niektorá z nich chýba, výnos v percentách nemá oporu. Pri Vile Seseh tieto tri čísla nájdete v kalkulačke aj v osobnej projekcii, ktorú vám pošleme na email.
