Otázka „byt alebo podiel“ nemá správnu odpoveď pre všetkých. Má správnu odpoveď pre vás — podľa toho, koľko chcete investovať, koľko času chcete nehnuteľnosti venovať a ako rýchlo sa potrebujete vedieť k peniazom dostať. Toto sú kritériá, ktoré sa oplatí porovnať. Zámerne nepracujeme s vymyslenými výnosmi bratislavských alebo pražských bytov; výnos vášho bytu závisí od konkrétnej ceny, nájmu a nákladov, ktoré poznáte lepšie ako my.
Vstupná suma
Celý byt znamená celú kúpnu cenu plus poplatky, daň, prípadnú rekonštrukciu a zariadenie. Pri financovaní hypotékou sa pridáva úrok a požiadavka na vlastné zdroje.
Podiel na nehnuteľnosti začína pri nás od 20 000 €. Výšku si určujete sami; pri Vile Seseh v hodnote 335 000 € je 20 000 € podiel 5,97 %. Rovnakú sumu teda môžete rozdeliť medzi viac nehnuteľností alebo destinácií, namiesto toho, aby bola celá v jednom byte.
Kontrola a rozhodovanie
Pri vlastnom byte rozhodujete o všetkom: o nájomcovi, cene, oprave, predaji. To je výhoda aj záväzok — každé rozhodnutie je vaše a každé stojí čas.
Pri podiele rozhoduje o prevádzke správca v rámci zmluvy: nastavuje ceny, vyberá hostí, objednáva opravy. Vy kontrolujete výsledok cez mesačný report a rozhodujete o svojom podiele — či ho držíte, alebo predáte. Ak chcete mať prevádzku v rukách, podiel nie je pre vás. Ak chcete mať prevádzku z hlavy, je to presne ten dôvod, prečo podiel existuje.
Starostlivosť a čas
Dlhodobý prenájom bytu vyzerá pasívne, kým nepríde výmena nájomcu, porucha kotla alebo neplatič. Krátkodobý prenájom bytu je už práca na čiastočný úväzok. Pri podiele na vile v správe AMANI rieši rezervácie, hostí, upratovanie, údržbu a platby tím na mieste; vaša časová investícia je pár minút mesačne nad reportom.
Rozdelenie nákladov
| Položka | Celý byt | Podiel na vile (model AMANI) |
|---|---|---|
| Kúpa a poplatky | Celé vy | Vaša investovaná suma |
| Správa | Vy alebo platený správca | 18 % z hrubých tržieb, hradené z výnosu vily |
| Prevádzka a drobná údržba | Celé vy | Z tržieb vily, podľa podielu |
| Väčšie opravy | Celé vy, v čase, keď nastanú | Rezerva tvorená z tržieb do dohodnutého stropu |
| Prázdne obdobie | Celý výpadok nesiete vy | Nižší výsledok v danom mesiaci, podľa podielu |
Pri podiele teda nevznikajú jednorazové výzvy typu „nový kotol za 3 000 €“. Vznikajú mesiace, keď je výsledok nižší, a mesiace, keď je vyšší.
Možnosti výstupu
Byt predávate ako celok: trh je veľký, ale proces trvá týždne až mesiace a výsledok závisí od stavu trhu v danom čase. Podiel na vile predávate ďalšiemu investorovi alebo ho ponúkate späť AMANI podľa zmluvy; trh s podielmi je menší a čas predaja závisí od záujmu. Oba spôsoby majú svoje pravidlá — pri podiele ich poznáte vopred zo zmluvy.
Daňový pohľad
Príjem z prenájmu bytu zdaňujete na Slovensku podľa platných pravidiel. Pri podiele dostávate výplatu v EUR a výsledok uvádzame pred zdanením na vašej strane; ako sa zdaňuje vo vašej situácii, odporúčame prebrať s daňovým poradcom. Nie sme daňoví poradcovia a tento článok nie je daňové poradenstvo.
Príklad: 60 000 € dvoma spôsobmi
Predstavte si 60 000 € voľných prostriedkov. Prvá možnosť: vlastné zdroje k hypotéke na jeden byt — celá suma v jednej nehnuteľnosti, jednom meste a jednej mene, plus úver, ktorý treba splácať bez ohľadu na to, či je byt obsadený. Druhá možnosť: tri podiely po 20 000 € v troch nehnuteľnostiach — dnes napríklad Vila Seseh na Bali a neskôr projekty v plánovaných destináciách, keď ich otvoríme. Žiadny úver, tri rôzne trhy, tri reporty. Ani jedna možnosť nie je automaticky lepšia; druhá však ukazuje, čo čiastkové investovanie umožňuje a celý byt nie — rozložiť rovnakú sumu.
Kedy dáva zmysel čo
Celý byt dáva zmysel, ak chcete plnú kontrolu, máte celú sumu a čas na správu, a chcete nehnuteľnosť, ktorú môžete raz použiť sami alebo pre rodinu. Podiel dáva zmysel, ak chcete začať s menšou sumou, rozložiť ju medzi viac nehnuteľností, nemať prevádzku na starosti a mať prístup k lokalite, kde by ste celú nehnuteľnosť nekúpili. Mnohí investori kombinujú oboje.
